Asbestattest aanvragen: Wanneer verplicht, kosten & procedure 2025

Bent u eigenaar van een woning, appartement of gebouw in Vlaanderen dat dateert van vóór 2001? Dan is het asbestattest, officieel het asbestinventarisattest, een cruciaal document waarmee u ongetwijfeld te maken krijgt. Sinds 23 november 2022 is dit attest verplicht bij de verkoop van gebouwen met risicobouwjaar, en vanaf 1 mei 2025 wordt deze verplichting uitgebreid naar de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Wat houdt dit attest precies in, waarom is het essentieel in het kader van een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040, wie stelt het op, wat zijn de kosten in 2025 en welke implicaties heeft het voor eigenaars, kopers en huurders? Dit artikel biedt een helder overzicht van de huidige wetgeving en beantwoordt al uw prangende vragen.

Wat is een asbestattest?

Het asbestattest of asbestinventarisattest is een officieel document dat een gedetailleerde inventarisatie bevat van alle asbesthoudende materialen die in een gebouw aanwezig zijn. Het attest beschrijft waar het asbest zich bevindt, wat de toestand ervan is en hoe het veilig beheerd of eventueel verwijderd kan worden.

Het hoofddoel van het asbestattest is tweeledig:

1. Bescherming van de gezondheid: Asbestvezels kunnen bij inademing ernstige ziekten veroorzaken, zoals longkanker en mesothelioom. Het attest informeert bewoners, gebruikers en werklui over mogelijke risico’s.
2. Informeren van betrokkenen: Bij verkoop, en in de toekomst bij verhuur, zorgt het attest ervoor dat kopers en huurders correct geïnformeerd zijn over de aanwezigheid van asbest.

Dit initiatief kadert binnen het “Actieplan Asbestafbouw” van de Vlaamse overheid, met als ambitieus doel een “Asbestveilig Vlaanderen tegen 2040”. De Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) speelt een centrale rol in de regelgeving en de certificering van asbestdeskundigen.

Hoe verschilt het van een asbestinventaris?

Een asbestinventaris is verplicht bij verbouwingen of sloopwerkzaamheden en bevat technisch diepgaandere informatie – vaak met destructieve staalname. Een asbestattest is daarentegen opgesteld op basis van een visuele (non-destructieve) inspectie en bedoeld voor eigenaarswissel of verhuurplicht.

Wanneer is een asbestattest verplicht vanaf 2025?

Het asbestattest is verplicht bij elke overdracht van een gebouw ouder dan 2001 vanaf 2023, en het wordt verplicht voor alle gebouwen van vóór 2001 tegen 31 december 2031.

De verplichting voor een asbestattest wordt stapsgewijs ingevoerd. Anno 2025 zijn dit de belangrijkste situaties:

1. Bij Verkoop van Gebouwen met Bouwjaar vóór 2001

Sinds 23 november 2022 is een geldig asbestattest verplicht bij de overdracht onder levenden (zoals verkoop of schenking) van:

• Woningen (eengezinswoningen, appartementen, studio’s, etc.)
• Andere gebouwen (bv. handelspanden, kantoren, industriële gebouwen) Indien deze een bouwjaar van vóór 2001 hebben en waarvan de bebouwde oppervlakte groter is dan of gelijk aan 20 m². De notaris ziet erop toe dat het attest aanwezig is en opgenomen wordt in de verkoopakte. Zonder geldig asbestattest kan de verkoop in principe niet doorgaan.

2. Gemeenschappelijke Delen van Appartementsgebouwen (Nieuw!)

Een cruciale nieuwe verplichting is dat sinds 1 mei 2025 ook voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen (met bouwjaar vóór 2001) een asbestattest verplicht is. Denk hierbij aan traphallen, liften, daken, kelders, gevels, stooklokalen, etc. De verantwoordelijkheid voor het aanvragen en bekostigen van dit attest ligt bij de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME), vertegenwoordigd door de syndicus. Dit attest moet beschikbaar zijn voor alle mede-eigenaars en overhandigd worden bij de verkoop van een privatief kavel.

3. Toekomstige Verplichtingen

• Verhuur: Hoewel nog niet algemeen verplicht bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst in 2025, moet de eigenaar-verhuurder wel een kopie van het (eventueel reeds beschikbare) asbestattest overhandigen aan de huurder. De algemene verplichting om over een asbestattest te beschikken voor elke eigenaar van een gebouw met risicobouwjaar (dus ook zonder verkoop of verhuur) treedt in werking op 31 december 2031.
• Elke eigenaar tegen 2032: Uiterlijk tegen 31 december 2031 moet elke eigenaar van een gebouw met bouwjaar vóór 2001 over een geldig asbestattest beschikken, ongeacht of het pand verkocht of verhuurd wordt.

4. Andere Situaties

Hoewel het asbestattest primair gericht is op overdracht en algemeen bezit, is een asbestinventaris voor werken (een ander type inventaris) verplicht vóór aanvang van sloop- of renovatiewerken in gebouwen met risicobouwjaar, om werknemers en omgeving te beschermen.

Is een asbestattest verplicht bij verhuur?

Ja, de verhuurder moet uiterlijk bij de start van het huurcontract een kopie van het asbestattest bezorgen aan de huurder als het een gebouw betreft van vóór 2001.

Lees meer over: Asbestattest verhuur woning: kosten en risico’s

Geldt de verplichting ook bij erfbelasting of schenking?

Ja, de verplichting tot voorlegging van een asbestattest geldt ook bij een notariële schenking, erfpacht, vruchtgebruik of erfbelasting met onroerende overdracht.

Lees meer over: Asbestattest bij schenking: verplicht, kosten en aanvragen

Geldt dit ook voor appartementen en panden met meerdere eenheden?

Ja, ook bij de verkoop van appartementen of gebouwen met meerdere wooneenheden is een asbestattest verplicht. De verantwoordelijkheid ligt bij de eigenaar(s) en/of de vereniging van mede-eigenaars (VME) om een geldig attest aan te leveren.

Lees meer over: Asbestattest appartement: belang, verplichtingen, procedure en kosten

Geldt dit ook voor een garage?

Een asbestattest is niet altijd verplicht voor een garage. Dit hangt af van de bouwdatum van de garage:

• Garage gebouwd vóór 2001: Asbestattest verplicht bij verkoop of schenking.
• Garage gebouwd tussen 2001 en 2014: Asbestattest verplicht bij ingrijpende renovatie (meer dan 1000 m²).
• Garage gebouwd na 2014: Geen asbestattest verplicht.

Tip: Laat voor alle zekerheid een asbestattest opmaken voor je garage, ongeacht de bouwdatum. Zo ben je wettelijk in orde en weet je zeker of er asbest aanwezig is.

Wat staat er gedetailleerd in een asbestattest?

Een asbestinventarisattest, opgesteld door een erkend asbestdeskundige inventarisatie (ADI), bevat minstens de volgende informatie:

• Identificatie van het gebouw: Adres, kadastrale gegevens, bouwjaar.
• Overzicht van geïnspecteerde materialen: Een lijst van alle materialen die mogelijk asbest bevatten.
• Resultaten van de inspectie:
  • Asbesthoudende materialen: Welke materialen bevatten effectief asbest? Dit wordt vaak bevestigd door staalname en analyse door een geaccrediteerd laboratorium.
  • Type asbestvezel: Indien mogelijk en relevant, wordt het type asbest (bv. chrysotiel, amosiet, crocidoliet) vermeld.
  • Toestand van het asbest: Is het hechtgebonden (vezels stevig verankerd, bv. in asbestcementleien) of niet-hechtgebonden (vezels komen makkelijk vrij, bv. spuitasbest, asbestkoord)? Is het materiaal beschadigd?
• Risicobeoordeling: Een visuele beoordeling van het risico op vezelvrijgave voor elk asbesthoudend materiaal.
• Advies voor beheer of verwijdering: Concrete aanbevelingen over hoe om te gaan met de gevonden asbesttoepassingen. Dit kan variëren van “veilig beheren in huidige toestand” tot “dringend laten verwijderen door een erkend asbestverwijderaar”.
• Fotoreportage: Visuele documentatie van de geïnspecteerde locaties en materialen.
• Geldigheidsduur: Standaard 10 jaar, maar kan korter zijn.

Wat kost een asbestattest in 2025?

De kosten voor een asbestattest zijn gemiddeld tussen de €300 en €1.500 excl. btw afhankelijk van het type onderzoek en toegankelijkheid van het gebouw.

De prijselementen zijn opgesplitst in:

Type inventarisatie	Geschatte kostprijs (excl. btw)
Non-destructief onderzoek (zichtbaar asbest)	€300 – €400
Destructieve inventarisatie (verborgen asbest)	€650 – €1.500
Opmaak asbestattest via deskundige	inbegrepen in bovenstaande

De kostprijs wordt bepaald door oppervlakte, aantal bouwlagen, risicozones en reistijd van de specialist.

Lees meer over: Asbestattest prijs: Welke kosten komen erbij kijken ?

Woningtype	Gemiddelde Prijs
Studio	€450
Appartement	€400 – €500
Rijwoning	€550
Halfopen bebouwing	€600
Open bebouwing	€650
Niet-residentieel gebouw	€3 – €5 per m²

Er is geen vaste wettelijke prijs voor een asbestattest. De kosten van een asbestattest zijn afhankelijk van diverse factoren:

• Type en grootte van het gebouw: Een groot, complex gebouw met veel verschillende ruimtes en bijgebouwen zal meer tijd en dus kosten vergen dan een klein appartement.
• Aantal staalnames: Elke staalname en de bijhorende labo-analyse brengt extra kosten met zich mee.
• Leeftijd en renovatiegraad: Oudere, minder gerenoveerde gebouwen bevatten vaak meer asbestverdachte materialen.
• Tarieven van de asbestdeskundige: Deskundigen hanteren hun eigen tarieven.

Is een destructieve inventaris verplicht?

Een destructieve inventaris wordt pas verplicht bij geplande ingrijpende renovaties of sloop onder de wettelijke normen van de Codex Welzijn op het Werk.

Hoe een asbestattest aanvragen? De procedure stap voor stap

Een asbestattest wordt altijd aangevraagd via een door OVAM erkende asbestdeskundige inventarisatie (ADI).

De aanvraagprocedure verloopt als volgt:

1. Contacteer een Erkend Asbestdeskundige Inventarisatie (ADI): Alleen een door de OVAM erkende deskundige mag een geldig asbestattest opmaken. Een actuele lijst van deze deskundigen is te vinden op de officiële website van OVAM.
2. Offerteaanvraag en Afspraak: Vraag offertes aan bij meerdere deskundigen om prijzen en diensten te vergelijken. Maak vervolgens een afspraak voor het plaatsbezoek.
3. Het Plaatsbezoek: De deskundige voert een grondige visuele inspectie uit van het volledige gebouw (inclusief zolder, kelder, bijgebouwen). Hij/zij zal trachten alle asbestverdachte materialen te identificeren. Zorg ervoor dat de deskundige toegang heeft tot alle ruimtes.
4. Staalname (Monstername): Indien de deskundige materialen aantreft die asbest kunnen bevatten en dit niet met zekerheid visueel kan worden vastgesteld, zal hij/zij stalen nemen. Dit gebeurt op een veilige manier om vezelvrijgave te minimaliseren. Dit kan soms licht destructief zijn (bv. een klein gaatje boren in een verdachte plaat).
5. Laboratoriumanalyse: De genomen stalen worden geanalyseerd door een door de FOD Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg erkend laboratorium.
6. Opmaak van het Attest: Op basis van de inspectiebevindingen en labo-analyses stelt de asbestdeskundige het asbestinventarisattest op via de centrale databank van de OVAM.
7. Ontvangst van het Attest: U ontvangt het digitale asbestattest (meestal als PDF) van de deskundige. Dit attest heeft een unieke code.

Hoe vind je een erkende deskundige?

De lijst met erkende ADI-deskundigen is beschikbaar via het online platform van OVAM. Zoek bij voorkeur iemand uit jouw provincie om reiskosten te beperken.

Hoe lang duurt de opmaak?

Gemiddeld duurt het 1 tot 3 weken, afhankelijk van de beschikbaarheid van de deskundige en complexiteit van de woning.

Hoelang blijft een asbestattest geldig en wanneer moet het hernieuwd worden?

De standaard geldigheidsduur van een asbestattest is 10 jaar. Echter, de geldigheidsduur kan korter zijn, namelijk 5 jaar, indien uit de inventarisatie blijkt dat er asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico vormen (bv. sterk beschadigd niet-hechtgebonden asbest).

Een attest moet vernieuwd worden indien:

• De geldigheidsduur verstreken is.
• Er belangrijke wijzigingen aan het gebouw zijn aangebracht die de asbestsituatie kunnen beïnvloeden.
• Er nieuwe asbesthoudende materialen worden ontdekt die niet in het vorige attest stonden.
• Een kortere termijn werd opgelegd door de deskundige.

Lees meer over hoelang is een asbestattest geldig?

Moet ik het attest vernieuwen na verbouwingen?

Ja. Als je tijdens renovatie verborgen asbest ontdekt of nieuwe bouwdelen toevoegt, moet het attest aangepast of herzien worden voor wettelijke geldigheid.

Lees meer over: Waarom heb je een asbestattest nodig bij renovatie?

Is een asbestattest nodig bij nieuwbouw?

Neen, een asbestattest is niet vereist voor gebouwen waarvan de bouwvergunning is verleend na 1 januari 2001.

Asbest is wettelijk verboden in Europese bouwproducten sinds 2001. Enkel gebouwen ouder dan dit jaar vallen binnen de verplichte regelgeving.

Wat gebeurt er als je geen asbestattest hebt?

Zonder geldig asbestattest is een notariële verkoop van een woning gebouwd vóór 2001 juridisch niet mogelijk.

Daarnaast riskeer je een boete of sanctie van OVAM wegens niet-naleving van de attesteringsplicht. Dossiers zonder een bijgevoegd asbestverslag worden geblokkeerd bij de opmaak van verkoopakten.

Ben je verplicht om asbest te verwijderen?

Neen. De aanwezigheid van asbest hoeft op zich niet verwijderd te worden zolang het in goede toestand verkeert en er geen uitbreekrisico is.

Het asbestattest vermeldt per materiaal al dan niet de nood tot:

• Monitoring
• Herbekleding
• Professionele verwijdering

Alleen fragmentatiegevaarlijke objecten zoals losse isolatievlokken of beschadigde golfplaten vereisen verwijderingsactie.

Wat vermeldt een asbestattest typisch?

Een asbestattest bevat een overzicht van de aanwezigheid, toestand en risico’s van het asbest in een gebouw met indeling in risicoklassen.

De inhoudsstructuur ziet er doorgaans als volgt uit:

• Eigendomsinformatie (kadastraal)
• Gebouwomschrijving met bouwjaar, functies en volumes
• Inventarisatiepunten met fotoverslagen
• Risicoanalyse met beheersplan
• Aanbevelingen bij verkoop, verbouwing of verwijdering

Wat is de rol van een erkend asbestdeskundige inventarisatie (ADI)

De asbestdeskundige inventarisatie (ADI) is een cruciale schakel. Deze professional is:

• Erkend door de OVAM: Na het volgen van een verplichte opleiding en het slagen voor een examen.
• Onafhankelijk en objectief: De deskundige stelt de inventaris op zonder commercieel belang bij eventuele verwijderingswerken.
• Verantwoordelijk voor:
  • Een correcte en volledige visuele inspectie.
  • Een veilige en representatieve staalname.
  • Een correcte interpretatie van labo-resultaten.
  • Het accuraat opstellen van het attest en het geven van passend advies.

Het is belangrijk het onderscheid te maken met een erkend asbestverwijderaar. De deskundige stelt enkel de aanwezigheid vast; de verwijderaar voert de saneringswerken uit.

Wat zijn de gevolgen en verantwoordelijkheden bij een asbestattest?

Het asbestattest brengt verschillende gevolgen en verantwoordelijkheden met zich mee:

• Voor de verkoper/eigenaar:
  • Informatieplicht: Verplicht het attest te laten opmaken en over te dragen aan de koper.
  • Kosten attest: De eigenaar draagt de kosten voor het opmaken van het attest.
  • Saneringsplicht? Het attest verplicht de verkoper niet om het gevonden asbest vóór de verkoop te verwijderen. De koper koopt het pand in de staat zoals beschreven in het attest en is dus geïnformeerd over de aanwezige asbest. Wel kan de aanwezigheid van asbest de onderhandelingsprijs beïnvloeden. In bepaalde gevallen (acuut risico) kan wel een snelle sanering aangeraden of zelfs verplicht zijn, los van de verkoop.
• Voor de koper:
  • Geïnformeerde aankoop: De koper weet welke materialen asbest bevatten en wat de staat ervan is.
  • Toekomstige kosten: Kan beter inschatten welke toekomstige kosten er eventueel zijn voor beheer of verwijdering.
• Voor de VME (gemeenschappelijke delen):
  • Collectieve verplichting: De VME moet sinds 1 mei 2025 zorgen voor een attest voor de gemeenschappelijke delen.
  • Kostenverdeling: De kosten worden verdeeld over de mede-eigenaars volgens hun aandelen.
  • Beheer: De VME is verantwoordelijk voor het veilig beheer of de eventuele verwijdering van asbest in de gemeenschappelijke delen.

Wat als er asbest wordt gevonden? De aanwezigheid van asbest betekent niet automatisch dat het direct verwijderd moet worden. Hechtgebonden asbest in goede staat (bv. onbeschadigde golfplaten) vormt meestal een beperkt risico zolang het niet bewerkt of beschadigd wordt. Veilig beheer kan dan volstaan. Voor niet-hechtgebonden asbest of beschadigd hechtgebonden asbest is het risico op vezelvrijgave veel groter, en zal sneller advies tot verwijdering worden gegeven.

Wat is de rol van de notaris bij een asbestattest?

Bij de verkoop van een pand met risicobouwjaar speelt de notaris een sleutelrol:

• Controleplicht: De notaris controleert of er een geldig asbestattest aanwezig is.
• Opname in de akte: De inhoud van het asbestattest (of een samenvatting en de unieke code) wordt opgenomen in de verkoopovereenkomst (compromis) en de notariële akte.
• Informeren van partijen: De notaris licht koper en verkoper in over de verplichtingen en gevolgen.
• Gevolgen bij ontbreken: Indien geen geldig attest kan worden voorgelegd, kan de notaris de akte in principe niet verlijden. De koper kan de nietigheid van de verkoop inroepen als het attest ontbreekt en hij later asbest ontdekt.

Met welke andere attesten kun je het asbestattest combineren?

Bij verkoop of verhuur wordt ook vaak een bundel met andere attesten aangevraagd:

Attesttype	Verplicht bij	Geldigheid
EPC-attest (energie)	Verkoop + verhuur	10 jaar
Keuring elektrische installatie	Verkoop	25 jaar
Bodemattest (notarieel)	Grondtransactie	Actueel
Asbestattest	Gebouwen gebouwd vóór 2001	Onbeperkt tenzij verbouwing

Een gecombineerde aanvraag via een vastgoeddeskundige bespaart vaak kosten.

Hoe kans je kosten besparen op een asbestattest?

Enkele manieren om kosten te drukken:

• Vergelijk offertes van erkende experts
• Bundel aanvraag met andere attesten (EPC, elektriciteit)
• Laat verschillende units in één gebouw in één keer inspecteren
• Vermijd complexe destructieve inspectie zonder renovatieplannen

Via het OVAM-platform krijgt iedereen toegang tot objectieve prijsindicaties, maar de uiteindelijke prijs blijft marktgedreven.

Het asbestattest is in 2025 een onmisbaar document voor eigenaars van gebouwen in Vlaanderen met een bouwjaar vóór 2001, zeker bij verkoop en nu ook voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Het biedt essentiële informatie over de aanwezigheid en staat van asbesthoudende materialen, draagt bij aan een gezondere leefomgeving en is een belangrijke stap richting een asbestveilig Vlaanderen. Zorg ervoor dat u tijdig een erkend asbestdeskundige contacteert om aan uw verplichtingen te voldoen en weloverwogen beslissingen te kunnen nemen.

Wil je een vrijblijvend voorstel op maat van jouw gebouw ontvangen door een gecertificeerde professionele partner? Contacteer Asbest Verwijderen JK voor een snelle, erkende en transparante afhandeling van jouw asbestattest.

U kan een asbestattest aanvragen voor heel België, Vlaanderen en Wallonië zoals: Limburg, Antwerpen, Vlaams-Brabant, West-Vlaanderen, Oost-Vlaanderen

Op Weg naar een Asbestveilig Vlaanderen 2040

Het asbestattest is een hoeksteen van het Vlaamse Actieplan Asbestafbouw. De uiteindelijke doelstelling is om tegen 2032 voor elk gebouw met risicobouwjaar in Vlaanderen een asbestattest te hebben. Dit moet leiden tot een geleidelijke en veilige verwijdering van risicovolle asbesttoepassingen, zodat Vlaanderen tegen 2040 als “asbestveilig” kan worden beschouwd. Dit betekent niet dat alle asbest weg zal zijn, maar wel dat alle gekende risicovolle asbesttoepassingen geïnventariseerd en adequaat beheerd of verwijderd zijn.

Veelgestelde Vragen (FAQ) over het Asbestattest

Is een asbestattest ook verplicht voor een afzonderlijke garagebox gebouwd vóór 2001?

Ja, als de garagebox een constructie is met een bebouwde oppervlakte van minstens 20 m² en gebouwd is vóór 2001, is een asbestattest verplicht bij verkoop.

Wat als de koper ermee instemt om te kopen zonder asbestattest?

Dit is wettelijk niet toegestaan. De notaris zal de verkoopakte niet verlijden zonder een geldig asbestattest. De verplichting dient ter bescherming van de koper en de volksgezondheid.

Kan ik zelf een asbestinventaris opmaken voor het officiële attest?

Nee, een officieel en geldig asbestattest kan enkel worden opgemaakt door een door de OVAM erkend asbestdeskundige inventarisatie.

Wat is het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest?

• Hechtgebonden asbest: De asbestvezels zitten stevig vast in een dragermateriaal (bv. cement, bitumen, kunststof). Zolang het materiaal in goede staat is en niet bewerkt wordt, komen er nauwelijks vezels vrij. Voorbeelden: golfplaten, leien, bloembakken, vensterbanken.
• Niet-hechtgebonden asbest: De asbestvezels zijn zwak gebonden en kunnen gemakkelijk vrijkomen bij beschadiging, veroudering of trillingen. Dit type is veel gevaarlijker. Voorbeelden: spuitasbest (isolatie rond verwarmingsleidingen), asbestkoord, sommige soorten vloerzeilen met asbesthoudende onderlaag.

H3: Moet ik al het gevonden asbest direct laten verwijderen als het in het attest staat?

Nee, niet noodzakelijk. Het attest geeft advies. Hechtgebonden asbest in goede staat kan vaak veilig beheerd worden. Voor niet-hechtgebonden of beschadigd asbest zal sneller geadviseerd worden om het te laten verwijderen door een erkend asbestverwijderaar. De verwijdering is niet automatisch een verplichting voor de verkoper, maar de koper is wel geïnformeerd.

H3: Wie betaalt voor de asbestverwijdering als die nodig blijkt?

De kosten voor eventuele asbestverwijdering zijn in principe voor de eigenaar van het pand op het moment dat de verwijdering wordt uitgevoerd. Bij een verkoop kan de aanwezigheid van te verwijderen asbest wel een punt van onderhandeling zijn over de verkoopprijs.

Waar vind ik een lijst van erkende asbestdeskundigen?

U kunt een actuele lijst van erkende asbestdeskundigen inventarisatie (ADI) raadplegen op de officiële website van de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).