Sinds 23 november 2022 is het in Vlaanderen verplicht om een asbestattest voor te leggen bij de verkoop van woningen gebouwd vóór 2001. Vanaf 1 mei 2025 wordt deze verplichting uitgebreid naar de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Dit maakt het asbestattest een vaste waarde bij vastgoedtransacties. Wat moet je weten wanneer je een woning verkoopt, wat zijn de exacte verplichtingen, hoeveel kost een asbestattest in 2025, én hoelang blijft het geldig? In dit artikel beantwoorden we alle relevante vragen over het asbestattest en brengen we je volledig op de hoogte van de regelgeving, prijzen, uitzonderingen, en de praktische uitvoering van het attest.
Wat is een asbestattest en waarom is het verplicht bij verkoop?
Een asbestattest is een officieel document dat de aanwezigheid en toestand van asbesthoudende materialen in een gebouw in kaart brengt. Het is verplicht bij de verkoop van gebouwen gebouwd vóór 2001.
Sinds 23 november 2022 moet een verkoper in Vlaanderen bij de verkoop van een gebouw met bouwjaar vóór 2001 een geldig asbestattest overhandigen aan de koper. Vanaf 1 mei 2025 geldt die verplichting ook voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Dit attest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige, erkend door de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).
Welke panden vallen onder deze verplichting?
De volgende gebouwtypes vereisen een asbestattest bij verkoop:
- Woningen en appartementen gebouwd vóór 2001
- Gemengde gebouwen met woonfunctie (bv. winkel + woonst)
- Gebouwen met meerdere wooneenheden
Gebouwen zonder woonfunctie (zoals kantoren) moeten enkel een asbestattest hebben als ze worden opgesplitst of als ze gewijzigd worden in hun gebruiksfunctie.
Hoe zit het met verhuur of schenking?
Een asbestattest is wettelijk verplicht bij verkoop. Voor verhuur is het niet verplicht, maar bij schenking is het in sommige gevallen wel vereist, afhankelijk van het gebouwtype en of er meerdere eigenaren zijn of gemeenschappelijke delen.
Wanneer wordt een asbestattest verplicht voor gemeenschappelijke delen?
Vanaf 1 mei 2025 is een asbestattest verplicht voor de gemeenschappelijke delen van gebouwen met meerdere wooneenheden, zoals appartementsgebouwen.
Dit betekent dat bij de verkoop van een appartement vanaf deze datum ook een apart asbestattest voor de gemene delen moet worden voorgelegd. Denk hierbij aan traphallen, dakstructuur, technische ruimtes en leidingschachten.
Wie is verantwoordelijk voor dit attest?
Voor gemeenschappelijke delen is de vereniging van mede-eigenaars (VME) verantwoordelijk voor het aanvragen van het asbestattest. Het attest moet beschikbaar zijn voor alle mede-eigenaars en kandidaat-kopers.
Wat als er nog geen attest beschikbaar is?
Bij verkoop moet aangetoond worden dat het asbestattest voor de gemene delen werd aangevraagd. Als dit ontbreekt, riskeer je administratieve boetes.
Hoe laat je een asbestattest opmaken?
Een asbestattest wordt opgemaakt op basis van een visuele inspectie uitgevoerd door een erkend asbestdeskundige inventarisatie (ADI). Deze deskundigen voeren een niet-destructieve asbestinventarisatie uit.
Een erkend expert bezoekt de woning en controleert alle ruimtes op zichtbare asbestmaterialen. Na labotests (indien nodig) en een risico-evaluatie, stelt hij het attest digitaal op en registreert het in de OVAM-databank.
Welke methodes worden toegepast?
Er zijn twee inventarisatietypes:
| Inventarisatietype | Beschrijving | Toepassing bij asbestattest |
|---|---|---|
| Niet-destructieve methode | Visuele inspectie en staalname zonder schade | Verplicht voor asbestattesten |
| Destructieve methode | Openbreken van constructies om verborgen asbest te vinden | Niet vereist voor attest, wel bij renovatie of afbraakwerken |
Hoe lang duurt het opmaken van een attest?
Gemiddeld 2 à 3 werkdagen na de inspectie is het asbestattest beschikbaar, mits geen bijkomende staalanalyses nodig zijn. In complexe gevallen loopt dit op tot 7 werkdagen.
Wat kost een asbestattest in 2025?
De prijs van een asbestattest hangt af van de grootte en complexiteit van het pand, en de vereiste staalanalyses. Op basis van een actuele marktanalyse zien de richtprijzen er als volgt uit:
| Gebouwtype | Prijs (incl. btw) |
|---|---|
| Studio of klein appartement | €400 – €500 |
| Standaard appartement | €450 – €550 |
| Rijwoning | €550 – €600 |
| Halfopen bebouwing | €600 – €650 |
| Vrijstaande woning | Tot €700 afhankelijk van grootte |
Welke factoren beïnvloeden de kostprijs?
- Woonoppervlakte en aantal verdiepingen
- Aantal te analyseren materialen/stalen
- Regio en verplaatsingskosten
- Beschikbaarheid van plannen of vroegere rapporten
Hoeveel bedraagt de kostprijs voor een destructieve asbestinventaris?
Een destructieve inventarisatie kost tussen de €650 en €1.500 (excl. btw), afhankelijk van de omvang en toegankelijkheid van het pand.
Deze inventaris is niet nodig voor het verkoopattest, maar wel verplicht wanneer er renovatie- of sloopwerken gepland zijn waarvoor een omgevingsvergunning vereist is.
Wat kost het verwijderen van asbest?
De kosten voor asbestverwijdering variëren tussen €10 en €30 per vierkante meter.
De prijs is sterk afhankelijk van:
- Omvang van de werken
- Type asbest (hechtgebonden of niet-hechtgebonden)
- Bereikbaarheid (hoogte, dak of binnenruimte)
- Nodige veiligheidsmaatregelen en verpakkingsmaterialen
Voorbeeld:
- Verwijdering van golfplaten: gemiddeld €15/m²
- Verwijdering van leidingisolatie: > €30/m²
Is een asbestattest verplicht bij verkoop van een woning?
Een asbest attest is verplicht bij verkoop van een woning gebouwd vóór 2001, volgens OVAM-richtlijnen die bepaalt dat verkopers het attest aan de koper overhandigen. Dit voorkomt verontreiniging door asbesthoudend materiaal en waarborgt de gezondheid van bewoners.
Elementen van deze verplichting:
- Bouwjaar vóór 2001.
- Officieel document conform NBN-normen.
- Analyseert stalen door erkende laboratoria.
Welke woningen vallen onder de verplichting?
Woningen met bouwjaar vóór 2001 inspecteert men op asbesthoudend materiaal. Statistieken tonen dat 70% van oudere panden asbesttoepassingen bevat.
Hoe worden OVAM-regels toegepast?
OVAM bepaalt protocollen voor staalname, en laboratoria analyseert materialen microscopisch. Deze aanpak garandeert betrouwbaarheid.
Waarom zijn panden van vóór 2001 risicovol?
Vóór 2001 pasten fabrikanten asbest vaker toe in daken, isolatiematerialen en gevelbekleding, wat leidt tot verhoogde gezondheidsrisico’s.
Hoe verkrijg je een geldig asbestattest voor je woning?
Om een asbestattest te verkrijgen, moet je een erkende asbestdeskundige type A inschakelen. Deze expert voert een visuele inspectie uit en neemt indien nodig monsters voor laboratoriumanalyse. De bevindingen worden geregistreerd bij OVAM, waarna je het officiële asbestattest ontvangt via e-mail of de Woningpas.
Wie mag een asbestinventaris en -attest opstellen?
Een asbestinventaris en -attest mogen alleen worden opgesteld door gecertificeerde asbestdeskundigen type A. Zij hebben een specifieke opleiding gevolgd en moeten geregistreerd staan bij OVAM. Ze moeten voldoen aan strikte kwaliteitseisen en regelmatig bijscholing volgen om hun certificering te behouden.
Wat zijn de kosten voor een asbestattest?
De kosten van een asbestattest variëren afhankelijk van de grootte en complexiteit van de woning. De vaste retributie van OVAM bedraagt €50, terwijl de kosten voor de asbestdeskundige liggen tussen €300 en €800. Als er monsters moeten worden geanalyseerd, kunnen extra kosten van €50 tot €100 per monster worden gerekend. Voor een gemiddelde woning liggen de totale kosten doorgaans tussen €400 en €700.
Wat wordt er onderzocht tijdens een asbestinspectie?
Tijdens een asbestinspectie onderzoekt de deskundige de woning op zichtbare asbesthoudende materialen. Deze niet-destructieve inspectie richt zich op toegankelijke ruimtes en verdachte materialen zoals dakbedekking, gevelbekleding en vloerbedekking. Indien nodig worden monsters genomen en geanalyseerd in een laboratorium.
Welke materialen worden gecontroleerd op asbest?
Bij een asbestinspectie worden onder andere de volgende materialen gecontroleerd:
- Dakbedekking (golfplaten, leien)
- Isolatiematerialen (spuitasbest, isolatie rond leidingen)
- Vloeren (vinyltegels, zeil)
- Gevelbekleding (asbestcementplaten)
- Brandwerende toepassingen (brandwerende platen, deuren)
- Kitten en pleisters
Hoe lang duurt een asbestinspectie gemiddeld?
De duur van een asbestinspectie hangt af van de grootte en complexiteit van de woning. Voor een standaard eengezinswoning duurt de inspectie gemiddeld 2 tot 4 uur. Na de inspectie duurt het doorgaans 1 tot 2 weken voordat je het officiële attest ontvangt.
Wat zijn de gevolgen als er asbest wordt aangetroffen?
Als er asbest wordt aangetroffen, wordt dit vermeld in het asbestattest met informatie over de locatie, hoeveelheid en het risico. De eigenaar wordt geadviseerd over beheer of verwijdering, maar verwijdering is niet automatisch verplicht.
Moet asbest verwijderd worden voor verkoop?
Nee, asbest hoeft niet verplicht verwijderd te worden om een woning te kunnen verkopen. Wel kan de aanwezigheid van asbest een invloed hebben op de onderhandeling en de verkoopprijs. Bij ernstig beschadigd of niet-hechtgebonden asbest wordt verwijdering sterk aangeraden.
Welke invloed heeft asbest op de verkoopprijs van je woning?
De aanwezigheid van asbest kan de verkoopprijs met 5% tot 15% verlagen, afhankelijk van de staat en het type asbest. Niet-hechtgebonden of beschadigd asbest heeft doorgaans een grotere negatieve impact op de prijs. De kosten voor professionele verwijdering kunnen variëren tussen €1.500 en €15.000, wat vaak als onderhandelingspunt wordt gebruikt.
Is een asbestattest verplicht bij verkoop van een appartement?
Een asbestattest is verplicht bij verkoop van een appartement gebouwd vóór 2001. De gemene delen van een appartementencomplex inspecteert men eveneens. De beheerder of syndicus faciliteert het opstellen van een attest.
Relevante aspecten voor appartementen:
- Gemeenschappelijke delen zijn cruciaal.
- Complexe structuur vergt grondige analyseert.
- Registratie bij overdracht van eigendom.
Hoe worden gemeenschappelijke delen behandeld?
Gemeenschappelijke zones zoals inkomhallen en traphuizen analyseert men even grondig als private delen om asbest te detecteren.
Werkt het syndicus mee?
De syndicus coördineert de asbestinventarisatie. Erkende deskundigen inspecteert technische ruimtes en nemen representatieve stalen.
Heeft de eigenaar invloed op het proces?
De eigenaar verstrekt bouwplannen en informatie over renovaties. Dit versnelt staalnames en attesteert sneller het resultaat.
Vanaf wanneer geldt de verplichting tot een asbestattest bij verkoop van een huis?
De verplichting tot een asbestattest bij verkoop van een huis geldt sinds 23 november 2022, bepaald door OVAM. Verkopers in Vlaanderen moeten dit attest voorleggen bij de notaris.
Belangrijkste tijdslijn:
- Voor 23/11/2022: Geen verplichting.
- Vanaf 23/11/2022: Verplicht voor alle woningen vóór 2001.
- Periodieke updates door OVAM mogelijk.
Hoe garanderen NBN-normen de kwaliteit?
NBN-normen leggen procedures vast. Een laboratorium analyseert stalen met gevalideerde methodes, wat resulteert in een officieel attest.
Wat als de datum voor overdracht nadert zonder attest?
Zonder attest stelt de notaris de akte niet op. De verkoper bepaalt eerst een erkende asbestdeskundige, die inspecteert en snel stalen neemt.
Wat zijn de stappen bij tijdsdruk?
Bij tijdsdruk inspecteert men de woning versneld en laboratoria analyseert stalen prioritair, mits meerkosten.
Het asbestattest bevat de volgende informatie:
Het asbestattest bevat gedetailleerde informatie over de aanwezigheid van asbest in je woning. Een erkende asbestdeskundige voert een grondige inspectie uit en vermeldt in het attest:
- Aanwezigheid van Asbest: Of er asbesthoudende materialen in de woning zijn.
- Locaties van Asbest: Waar in de woning asbesthoudende materialen zijn aangetroffen.
- Staat van het Asbest: De conditie van het asbestmateriaal, bijvoorbeeld of het beschadigd is en daarmee een risico vormt.
- Aanbevelingen: Mogelijke aanbevelingen voor het veilig verwijderen of behandelen van het asbest.
Inhoud asbestattest: Wat staat er in, Alles wat u moet weten
Hoe Vraag Je een Asbestattest Aan?
Het aanvragen van een asbestattest begint met het vinden van een erkende asbestdeskundige. Deze deskundige voert een inspectie van je woning uit om de aanwezigheid van asbest te controleren. Na de inspectie ontvang je het asbestattest, dat je bij de verkoop van de woning aan de koper moet overhandigen. Het proces is verplicht en moet zorgvuldig worden uitgevoerd om te voldoen aan de wettelijke eisen.
Asbestattest bij verkoop voor Verschillende Soorten Onroerend Goed
Asbest, een schadelijk bouwmateriaal dat tot eind jaren ’90 veelvuldig werd gebruikt, vormt nog steeds een reëel risico voor de gezondheid. Om die reden is het asbestattest bij de verkoop van onroerend goed in België verplicht voor gebouwen opgericht vóór 2001. Maar hoe zit dat precies voor verschillende types vastgoed? Laten we dit eens nader bekijken.
Woning
Bij de verkoop van een woning, of het nu gaat om een vrijstaande woning, een rijwoning of een halfopen bebouwing, is een asbestattest verplicht indien de woning vóór 2001 is gebouwd. Dit attest moet worden afgeleverd aan de koper vóór het tekenen van de verkoopovereenkomst.
Appartement
Ook bij de verkoop van een appartement is een asbestattest vereist indien het appartementsgebouw vóór 2001 is opgericht. Belangrijk om te weten is dat het attest niet alleen betrekking heeft op het individuele appartement, maar op het volledige gebouw.
Handelspand
Voor handelspanden gelden dezelfde regels als voor woningen en appartementen. Is het handelspand vóór 2001 gebouwd? Dan is een asbestattest verplicht.
Garage
Een asbestattest is enkel verplicht voor garages die vóór 2001 zijn gebouwd en die deel uitmaken van een woning of gebouw. Voor vrijstaande garages is er geen attest vereist.
Garagebox
Ook hier geldt de regel dat een asbestattest enkel verplicht is voor garageboxen die deel uitmaken van een gebouw opgericht vóór 2001. Vrijstaande garageboxen zijn vrijgesteld van deze verplichting.
Grond
Bij de verkoop van grond is een asbestattest enkel vereist indien er zich op de grond een gebouw bevindt dat vóór 2001 is gebouwd. Voor onbebouwde grond is er geen attest nodig.
Autostaanplaats
Voor autostaanplaatsen die deel uitmaken van een gebouw gebouwd vóór 2001 is een asbestattest verplicht. Vrijstaande autostaanplaatsen zijn vrijgesteld van deze verplichting.
Belangrijk om te weten:
- Verplichting: Het asbestattest is verplicht bij verkoop, maar ook bij verhuur van onroerend goed.
- Sancties: Het niet kunnen voorleggen van een geldig asbestattest kan leiden tot boetes en zelfs tot de nietigverklaring van de verkoop.
- Asbestinventaris: Vanaf 2022 is er een nieuwe regelgeving van kracht. Voor alle gebouwen opgericht vóór 2001 is een asbestinventaris verplicht. Deze inventaris geeft een overzicht van de aanwezige asbestmaterialen en hun staat.
Verantwoordelijkheden van de Verkoper
Voorafgaand aan de verkoop is het de verantwoordelijkheid van de verkoper om een geldig asbestattest te verkrijgen en dit ter beschikking te stellen aan potentiële kopers. Het is belangrijk om transparant te zijn over de aanwezigheid van asbest en de mogelijke risico’s.
Tijdens de verkoop moet het asbestattest worden opgenomen in de verkoopdocumenten. Het niet overleggen van een geldig asbestattest kan leiden tot juridische problemen en zelfs tot de nietigverklaring van de verkoop.
Verantwoordelijkheden van de Koper
Als koper is het belangrijk om het asbestattest zorgvuldig te controleren en de bevindingen te begrijpen. Bij aanwezigheid van asbest kunt u overwegen om te onderhandelen over de prijs of om afspraken te maken over asbestverwijdering vóór de overdracht van het onroerend goed.
Wat zijn de risico’s als je geen asbestattest hebt bij verkoop?
Als er geen geldig asbestattest aanwezig is bij de verkoop, kunnen er juridische gevolgen zijn. De notaris kan weigeren de verkoop te voltooien, en de koper kan de verkoop laten ontbinden. Daarnaast kunnen administratieve boetes door OVAM worden opgelegd.
Welke juridische gevolgen kan dit hebben?
Het ontbreken van een geldig asbestattest kan leiden tot juridische conflicten. De koper kan de nietigverklaring van de verkoop aanvragen, zelfs nadat de notariële akte is verleden. De verkoper blijft tevens aansprakelijk voor verborgen gebreken en mogelijke schadeclaims.
Kan een koper de verkoop annuleren zonder asbestattest?
Ja, een koper kan de verkoop annuleren als er geen geldig asbestattest is op het moment van ondertekening van het compromis. Dit kan leiden tot financiële en juridische complicaties voor de verkoper.
Hoelang is een asbestattest geldig?
Een asbestattest is 10 jaar geldig, tenzij er ingrijpende renovaties of afbraak worden uitgevoerd.
De geldigheid kan voortijdig vervallen als:
- Nieuwe asbestmaterialen worden ontdekt
- Er structurele wijzigingen plaatsvinden aan het gebouw
- OVAM of de gemeente een herziening verplicht bij vaststelling van risico’s
Wat als een renovatie asbest blootlegt?
Bij renovatie neemt men opnieuw stalen. Laboratoria analyseert opnieuw om het attest te actualiseren.
Hoe bewaart men het attest?
Bewaren in digitale en papieren vorm is gangbaar. Notarissen en makelaars hebben inzage bij verkoop.
Verlengt een sanering de geldigheid?
Verwijdering van asbesthoudend materiaal beïnvloedt niet de originele einddatum van het attest, maar actualisatie kan nodig zijn.
Asbestattest bij verkoop woning: Onbeperkt geldig? Sinds 2024!
De onbeperkte geldigheid van het asbestattest bij geen asbest is een positieve evolutie die de administratieve rompslomp en de kosten bij de verkoop van een woning vermindert. Het is belangrijk om de nieuwe regels rond het asbestattest te kennen, zodat je goed voorbereid bent bij een eventuele verkoop of schenking van je woning.
Voordelen van onbeperkte geldigheid:
- Minder administratieve rompslomp: Voor zowel de koper als de verkoper is er minder papierwerk nodig bij de verkoop van een woning.
- Besparing op kosten: De kosten voor het opmaken van een asbestattest vallen weg bij een herverkoop van de woning.
- Stimulans tot sanering: De regeling kan een incentive zijn om asbest in woningen te saneren, aangezien kopers nu zeker weten dat er geen asbest aanwezig is in de woning die ze willen kopen.
Let op:
- De onbeperkte geldigheid geldt enkel voor asbestattesten die op of na 1 februari 2024 zijn opgesteld. Asbestattesten die vóór die datum zijn opgesteld, behouden hun oorspronkelijke geldigheidsduur.
- Het asbestattest moet nog steeds voorgelegd worden bij een verkoop of schenking van de woning, zelfs als het onbeperkt geldig is.
- De koper heeft nog steeds het recht om het asbestattest in te kijken en algemene vragen te stellen aan de verkoper.
Enkele additionele tips:
- Bewaar je asbestattest goed: Het is belangrijk om je asbestattest goed te bewaren, zodat je het snel kan terugvinden bij een eventuele verkoop of schenking van je woning.
- Informeer je koper: Laat je koper weten dat je beschikt over een onbeperkt geldig asbestattest met als resultaat ‘geen asbest’. Dit kan een extra troef zijn bij de verkoop van je woning.
- Maak gebruik van subsidies: In sommige gemeenten kan je subsidies krijgen voor het opmaken van een asbestattest. Informeer je bij je gemeente naar de mogelijkheden.
Voor wie geldt de renovatieplicht na een asbestattest?
Een asbestattest op zich verplicht niet tot sanering of renovatie, maar indien er sprake is van gevaarlijk of beschadigd asbest, adviseert de deskundige saneringsmaatregelen.
De Vlaamse regelgeving verplicht geen onmiddellijke verwijdering, maar asbestverwijdering wordt wél sterk aangeraden bij afbraak- of renovatiewerken. Ook in het kader van de energie- en renovatieplicht kan het verwijderen van asbest noodzakelijk worden bij subsidies of eco-premies.
Hoe kan je nagaan of een woning asbest bevat?
De aanwezigheid van asbest is op het zicht moeilijk te detecteren. Alleen een erkend staalonderzoek bevestigt dit. Wel zijn er enkele visuele kenmerken:
- Dakbedekking met golfplaten van grijzig materiaal vóór 1995
- Ouderwetse buisisolatie of vloerbekleding
- Cementplaten met vezelachtige structuur
Is het mogelijk om vrijstelling te krijgen van een asbestattest?
Vrijstelling geldt enkel voor:
- Gebouwen met bouwjaar vanaf 2001
- Gebouwen die uitsluitend niet-residentieel gebruikt worden én niet worden opgesplitst
Bij twijfel aan het bouwjaar moet een objectief bewijs (zoals een kadastraal uittreksel of stedenbouwkundig attest) voorgelegd worden.
Wat zijn de sancties bij ontbreken van een asbestattest?
Wordt een woning verkocht zonder geldig asbestattest, dan riskeert de eigenaar:
- Een boete van OVAM (min. €300)
- Nietigverklaring van de verkoop of schadevergoeding aan de koper
- Vertraging of annulering van notariële akte
Waar een erkend asbestdeskundige vinden voor een asbestattest?
Een erkend asbestdeskundige vindt men via officiële lijsten van OVAM. Asbest Verwijderen JK is een erkende entiteit die inspecteert, stalen analyseert en het attest attesteert conform NBN-normen.
Vindplaatsen van deskundigen:
- OVAM-website
- Makelaarsnetwerken
- Referenties van notarissen
- Erkende organisaties zoals Asbest Verwijderen JK
Hoe vraag je een offerte aan voor een asbestattest?
Je kan een erkend asbestdeskundige inventarisatie inschakelen via OVAM-blijvenvermelden.be of een gespecialiseerde firma zoals Asbest Verwijderen JK.
Zorg dat je volgende info beschikbaar hebt:
- Adres en bouwjaar van het pand
- Bouwtekeningen of vroegere attesten
- Toegankelijkheid (vb. leegstaand of bewoond)
Veel aanbieders bieden online simulaties of vrijblijvende prijsramingen aan.
Een asbestattest is een onmisbaar document bij de verkoop van een woning gebouwd vóór 2001. Vanaf 1 mei 2025 worden ook de gemeenschappelijke delen verplicht opgenomen in appartementsgebouwen. De kostprijs varieert naargelang het pand, met een gemiddelde tussen €450 en €650. Een geldig asbestattest blijft 10 jaar bruikbaar en helpt mogelijke gezondheidsrisico’s en juridische complicaties voorkomen. Laat het professioneel opstellen bij een erkende partij zoals Asbest Verwijderen JK voor een correct, wettig en transparant verkoopproces.