Een asbestattest is verplicht bij de verkoop van appartementen gebouwd vóór 2001 in Vlaanderen. Dit document registreert de aanwezigheid, toestand en risico’s van asbesthoudende materialen in een woning. Sinds 23 november 2022 is het attest verplicht bij verkoop, en vanaf 1 mei 2025 geldt dit ook voor de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. In dit artikel ontdek je alles over het aanvragen, de kosten, inspectieprocedure en wettelijke verplichtingen rond het asbestattest voor appartementen.
Wat is een asbestattest voor appartementen?
Een asbestattest voor appartementen is een officieel document dat de aan- of afwezigheid van asbesthoudende materialen in een woning documenteert, inclusief de locatie, conditie en risico-inschatting van eventueel aanwezige asbest. Het asbestattest dient als informatiedocument bij de verkoop of overdracht van een appartement gebouwd vóór 2001.
Asbest werd in het verleden veel gebruikt in bouwmaterialen vanwege zijn hittebestendige en isolerende eigenschappen. Sinds 2001 is het gebruik ervan verboden om gezondheidsrisico’s te vermijden. Bij beschadiging kunnen asbestvezels vrijkomen, die ernstige longaandoeningen en kanker kunnen veroorzaken. Er wordt onderscheid gemaakt tussen hechtgebonden asbest (minder risicovol zolang het intact blijft) en niet-hechtgebonden asbest (waarbij vezels gemakkelijker vrijkomen).
In Vlaanderen beheert OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) de regelgeving rond asbestattesten. Het attest zelf bevat informatie over de locaties waar asbest aanwezig is, de risicobeoordeling en adviezen over het beheer of de verwijdering. Een voorbeeld van een asbestattest is te vinden op de OVAM-website.
Welke regels gelden voor gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?
Wie is verantwoordelijk voor het aanvragen van een asbestattest bij gemeenschappelijke delen?
De verantwoordelijkheid ligt bij de VME (Vereniging van Mede-eigenaars), die bevoegd is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. De syndicus, als uitvoerend orgaan, coördineert doorgaans de aanvraag en volgt de inspectie- en rapportageprocessen op.
Lees meer over asbestattest gemeenschappelijke delen verplicht vanaf 2027
Wanneer is een asbestattest verplicht bij een appartement?
Een asbestattest is verplicht bij de verkoop of overdracht van appartementen gebouwd vóór 2001 in Vlaanderen sinds 23 november 2022. Voor gemeenschappelijke delen van appartementengebouwen wordt het attest verplicht vanaf 1 mei 2025. De verplichting geldt voor alle woningen groter dan 20m² of die deel uitmaken van een groter bouwkundig geheel.
De wetgeving trad officieel in werking op 23 november 2022 en stelt dat een asbestattest noodzakelijk is bij elke overdracht, inclusief verkoop, schenking of splitsing van eigendom. Er zijn enkele uitzonderingen, zoals gebouwen kleiner dan 20m² en bepaalde types constructies. Ook in gevallen als erfenissen of gedwongen verkopen kan soms een afwijking gelden, afhankelijk van de situatie.
De Vlaamse overheid organiseert regelmatig informatiesessies en bewustmakingscampagnes om eigenaars op de hoogte te brengen van hun verplichtingen. Het is belangrijk om tijdig een geldig attest te hebben, aangezien kopers en notarissen dit als verplicht document bij de transacties opnemen.
Hoe vraag je een asbestattest aan voor je appartement?
Een asbestattest voor een appartement vraag je aan door een gecertificeerde asbestdeskundige te contacteren die een inspectie zal uitvoeren, eventueel stalen zal nemen voor analyse, en binnen 3-10 werkdagen een rapport opmaakt dat in de OVAM-databank wordt geregistreerd, waarna je een uniek attestnummer ontvangt.
Stappenplan voor de aanvraag:
- Kies een erkende asbestdeskundige via de lijst op OVAM.
- Bereid het appartement voor, zodat alle ruimtes goed toegankelijk zijn.
- Uitvoering van de inspectie, waar visueel wordt gecontroleerd op asbest.
- Analyse in een erkend laboratorium, indien nodig bij twijfelachtige materialen.
- Ontvangst van het asbestattest met de risico-inschatting en eventueel beheersadvies.
De eigenaar moet bijvoorbeeld zorgen voor toegang tot alle ruimtes en mag gevaarlijke materialen niet zelf verwijderen. De inspecteur registreert de vaststellingen en uploadt de gegevens digitaal naar de Gebouwenpas.
Wat zijn de kosten van een asbestattest voor een appartement?
De kosten van een asbestattest voor een appartement bestaan uit een OVAM-retributie van 50 euro per attest en de keuringskosten door de asbestdeskundige die variëren tussen 300 en 1.500 euro, afhankelijk van de grootte van het appartement, bereikbaarheid van materialen en eventuele laboratoriumanalyses.
Prijsbepalende factoren:
- Oppervlakte van het appartement en aantal kamers.
- Toegankelijkheid van verdachte bouwmaterialen (bijv. in een kruipruimte of onder vloeren).
- Noodzaak tot staalafname en laboratoriumonderzoek.
- Groepskortingen bij meerdere appartementen in hetzelfde gebouw.
Om kosten te besparen, kan je offertes vergelijken en kiezen voor gezamenlijke keuringen binnen een appartementsgebouw. Ook onderhandelingen over laboratoriumkosten kunnen een kostenbesparing opleveren.
Worden de kosten verdeeld bij gemeenschappelijke delen?
Ja, de kosten voor de gemeenschappelijke delen worden gelijkelijk verdeeld onder alle mede-eigenaars via de VME. Individuele appartementen dragen hun eigen kosten, tenzij deze deel uitmaken van de gezamenlijke inspectie.
Wie bepaalt de prijs: de inspecteur of een instantie?
De prijs wordt voornamelijk bepaald door de gecertificeerde asbestinspecteur, afhankelijk van de complexiteit en omvang van de inspectie. Marktprijzen kunnen variëren, maar OVAM houdt toezicht op de correcte naleving van normen.
Wat gebeurt er tijdens een asbestinspectie in een appartement?
Tijdens een asbestinspectie in een appartement voert een gecertificeerde deskundige een visuele controle uit van alle toegankelijke ruimtes, identificeert mogelijke asbesthoudende materialen, documenteert hun toestand en locatie, neemt indien nodig stalen voor laboratoriumanalyse, en stelt vervolgens een uitgebreid rapport op met risico-inschatting en beheersadviezen.
De inspectie duurt gemiddeld 1 tot 3 uur, afhankelijk van het aantal ruimtes en de toegankelijkheid van bepaalde materialen. Er wordt vooral aandacht besteed aan risicovolle toepassingen zoals oud vloerzeil, isolatie rond leidingen, plafondpanelen en dakbedekking.
Inspecteurs gebruiken niet-destructieve methoden: ze breken geen structuren open maar doen visuele inspecties, nemen indien nodig stalen en gebruiken meetapparatuur. Eigenaars hoeven niet altijd aanwezig te zijn, maar het wordt wel aanbevolen voor snelle communicatie over eventueel bijkomende analyses.
Wat zijn de gevolgen als asbest wordt gevonden in je appartement?
Als asbest wordt gevonden in je appartement, vermeldt het asbestattest de locatie, toestand en risicobeoordeling van de asbesthoudende materialen. Dit heeft meestal geen directe gevolgen zolang het asbest in goede staat is en niet wordt verstoord, maar kan invloed hebben op de verkoopprijs, renovatieplannen of de noodzaak voor professionele verwijdering bij slechte staat of bij verbouwingen.
Afhankelijk van de toestand krijgt het asbest een risicoclassificatie:
- Laag risico: asbest is hechtgebonden en kan behouden blijven zolang het niet wordt beschadigd.
- Hoog risico: asbest dient verwijderd te worden om blootstellingsgevaar te vermijden.
Het vinden van asbest kan de waarde van het appartement beïnvloeden, vooral bij ernstig verouderde materialen. In sommige gevallen moet asbest verplicht worden verwijderd voordat renovaties mogen plaatsvinden.
Wat moet je doen als je asbest vermoedt in je appartement?
Als je asbest vermoedt in je appartement, raak het verdachte materiaal niet aan, informeer de syndicus indien het gemeenschappelijke delen betreft en laat een gecertificeerde asbestdeskundige langskomen voor een professionele beoordeling. Bij dringende veiligheidsrisico’s, zoals beschadigd asbest, moet je onmiddellijk maatregelen nemen om verspreiding van vezels te voorkomen.
Veiligheidsmaatregelen:
- Vermijd stofvorming: boor of breek niet in verdachte materialen.
- Beperk blootstelling: sluit de ruimte af om verspreiding van asbestvezels te minimaliseren.
- Laat een inspectie uitvoeren: enkel een deskundige kan uitsluitsel geven of asbest aanwezig is.
Indien asbest in slechte staat verkeert, dien je een erkende verwijderingsfirma in te schakelen en de OVAM-regelgeving hierover te volgen.
Welke sancties zijn er als je geen asbestattest hebt voor je appartement?
Als je geen asbestattest hebt bij de verkoop van je appartement gebouwd vóór 2001, kan de koper de nietigverklaring van de verkoop eisen, schadevergoeding vorderen of prijsvermindering vragen. Notarissen weigeren doorgaans aktes te verlijden zonder geldig attest. OVAM kan daarnaast administratieve boetes oplopen tot duizenden euro’s voor het niet naleven van de asbestattestplicht.
Juridische precedenten tonen aan dat verkopers aansprakelijk blijven als blijkt dat er verborgen asbest aanwezig was zonder geldig attest. Een regularisatie achteraf is mogelijk, maar dit brengt extra kosten met zich mee.
Een asbestattest is dus niet alleen een wettelijke verplichting, maar garandeert ook een vlotte verkoop en voorkomt juridische en financiële complicaties.
Hoe werkt een asbestattest in andere vastgoedtypes, zoals handelspanden?
Is een asbestattest ook verplicht bij verkoop van een handelspand?
Ja, voor handelspanden gebouwd vóór 2001 geldt dezelfde verplichting als voor particulier vastgoed. Bij verkoop moet de verkoper een geldig asbestattest voorleggen.
Welke verschillen zijn er tussen appartementen en handelspanden?
De complexiteit van de inspectie kan toenemen bij handelspanden vanwege de verschillende bouwstijlen, groottes en gebruikstypes. Dit resulteert vaak in hogere inspectiekosten.
Zijn de kosten en procedures hetzelfde?
Hoewel de procedures grotendeels vergelijkbaar zijn, kunnen inspectiekosten hoger zijn door een grotere diversiteit aan asbesthoudende materialen in commerciële panden.
Welke tips en aanbevelingen zijn er voor eigenaars, notarissen en kopers?
Hoe kunnen eigenaars hun pand aantrekkelijk houden ondanks asbest?
Eigenaars moeten proactief een geldig asbestattest verkrijgen en eventuele risico’s aanpakken voor verkoop. Renovatie of beheersing van asbesthoudende materialen kan de vastgoedwaarde aanzienlijk verhogen.
Welke prioriteit geeft een notaris aan een correct asbestattest?
Notarissen zijn wettelijk verplicht te controleren op een geldig asbestattest. Zonder attest kan de koopakte niet worden afgerond.
Waarom is een degelijk asbestattest belangrijk voor kopers?
Een volledig en nauwkeurig asbestattest geeft kopers zekerheid over de veiligheid en potentiële onderhoudskosten van het pand.