Elke woning die gebouwd werd vóór 2001 moet bij verkoop in Vlaanderen vergezeld zijn van een geldig asbestattest. In dit artikel leest u alles over de plichten en adviserende functie van de vastgoedmakelaar in het kader van het asbestattest. U ontdekt wanneer een makelaar aansprakelijk kan zijn, welke verantwoordelijkheden hij heeft bij de aanstelling van deskundigen, en hoe hij moet omgaan met belangenconflicten. We beantwoorden concrete vragen over de wettelijke verplichtingen, communicatie tijdens het verkoopproces, en de rolverdeling tussen makelaar, verkoper en notaris.
Wat is het asbestattest en wanneer is het verplicht?
Het asbestattest is een officieel document opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige dat de aanwezigheid of afwezigheid van asbesthoudende materialen in gebouwen van vóór 2001 beschrijft. Het wordt afgeleverd door OVAM.
Wanneer moet een asbestattest beschikbaar zijn bij verkoop?
Het asbestattest moet beschikbaar zijn vóór het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis), bij elke overdracht van een toegankelijke constructie gebouwd vóór 2001.
Wat is de wettelijke basis voor het asbestattest?
De verplichting komt voort uit het Vlaamse Asbestafbouwbeleid, uitgewerkt onder het VLAREMA-kader en gepubliceerd door OVAM. De inwerkingtreding gebeurde via het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2021.
Wat bevat het asbestattest concreet?
Het attest vermeldt:
- Asbestveiligheid van het gebouw
- Overzicht van asbesthoudende materialen per ruimte
- Risico-inschatting
- Eventuele maatregelen en verwijderverplichtingen
- Geldigheidsduur (10 jaar)
Lees meer over wat is een asbestattest en wanneer is het verplicht?
Wat zijn de wettelijke plichten van de makelaar in het verkoopproces met asbestattest?
De wettelijke plichten van de makelaar omvatten voornamelijk de informatieplicht, adviesplicht en zorgplicht in het kader van artikel 8 van het Burgerlijk Wetboek (precontractuele informatieverplichtingen).
Wat houdt de informatieplicht in bij aanwezigheid van asbest?
De vastgoedmakelaar moet de kandidaat-koper ondubbelzinnig en schriftelijk informeren over:
- De aanwezigheid van asbesthoudende materialen volgens het attest
- De geldigheid en datum van opmaak
- Mogelijke verwijderkost of risico volgens het rapport
Vanaf wanneer is de makelaar wettelijk aansprakelijk?
De vastgoedmakelaar is aansprakelijk als:
- Hij nalaat het attest op te vragen of correct te communiceren
- Hij een pand verkoopt zonder geldig attest
- Hij schade berokkent door foutieve informatie over asbest
Mag een makelaar het attest zelf laten opmaken?
Ja, hij mag daartoe gemandateerd worden door de verkoper. De makelaar is echter verplicht de inspectie te laten uitvoeren door een erkende asbestdeskundige met OVAM-certificaat.
Mag de vastgoedmakelaar zelf ook als asbestdeskundige optreden?
Ja, maar enkel voor panden die niet in zijn verkoopportefeuille zitten om belangenvermenging en schijn van partijdigheid te vermijden. Dit staat vermeld in het “Certificatiereglement Asbestdeskundige Inventarisatie” van 1 april 2022.
Welke panden vallen onder uitsluiting?
De makelaar mag geen attest opstellen voor panden:
- In eigen verkoop- of verhuurportefeuille
- Waarbij hij financieel belang heeft (eigendomsstructuren)
- Als hij optreedt in naam van de koper of verkoper
Waarom wordt dit als belangenconflict beschouwd?
Het combineren van makelaarsrol en deskundigenoordeel kan leiden tot beïnvloeding van risico-inschattingen of hersteladviezen, met financiële impact voor beide partijen.
Wat als het asbestattest ontbreekt bij start van de verkoop?
De verkoop mag worden voorbereid, maar de onderhandse verkoopovereenkomst mag niet worden ondertekend zonder geldig asbestattest.
Moet het attest aanwezig zijn op moment van publicatie?
Nee, het is niet verplicht bij publicatie op huizenwebsites of affichering, maar het wordt aanbevolen.
Wat moet de makelaar doen bij ontbrekend attest?
- De verkoper informeren over de verplichting
- Schriftelijk de inventarisatieprocedure toelichten
- Eventueel deskundige contacteren om attest te laten opmaken
Wat is de rol van de vastgoedmakelaar in het communicatieproces naar kopers?
De vastgoedmakelaar zorgt voor correcte en transparante overdracht van informatie aan kandidaat-kopers.
Welke communicatie-elementen zijn verplicht?
- Voorlegging van het volledige asbestattest vóór enige ondertekening
- Mondelinge en schriftelijke toelichting van bevindingen
- Uitleg over mogelijke verwijder- of renovatieplicht
Wat zijn de gevolgen van onvolledige informatie?
Bij gebrekkige communicatie volgt mogelijk:
- Nietigverklaring of ontbinding van compromis
- Compensatie via schadevergoeding
- Tuchtrechtelijke sanctie voor erkende makelaar
Hoe helpt de makelaar bij het selecteren van een erkende asbestdeskundige?
De makelaar beschikt doorgaans over een netwerk van gecertificeerde professionals.
Wat is een erkende asbestdeskundige?
Een erkende asbestdeskundige is houder van het certificaat “asbestdeskundige inventarisatie” uitgereikt door een geaccrediteerd certificatieorganisme namens OVAM.
Wie is aansprakelijk bij fouten in het attest?
De asbestdeskundige of het certificatieorganisme is aansprakelijk voor fouten in de technische inhoud van het attest, maar de makelaar blijft aansprakelijk voor miscommunicatie.
Wat doet Asbest Verwijderen JK?
Asbest Verwijderen JK is gecertificeerd om asbest veilig te verwijderen en inventarisaties op te stellen in overeenstemming met de OVAM-regelgeving. Ze specialiseren zich in zowel particulieren als projectontwikkelaars.
Hoe adviseert de makelaar bij prijsstelling en onderhandelingen?
De vastgoedmakelaar gebruikt het asbestattest als instrument om transparantie te creëren omtrent potentiële meerkosten.
Hoe beïnvloedt asbest de woningwaarde?
- Vastgestelde asbest = lagere marktwaarde (tot -15% in sommige regio’s)
- Asbestvrije woningen winnen aan aantrekkelijkheid
- Attest met aanbevelingen kan koper beïnvloeden prijs te heronderhandelen
Hoe helpt de makelaar beide partijen?
- Verkoper: waardebepaling realistisch opstellen vóór publicatie
- Koper: verduidelijken van risico’s en verwijderingskost
Bestaat er een checklist voor onderhandelingen met asbest?
Ja, de OVAM stelt sjablonen en richtlijnen op die makelaars hanteren, zoals:
- Risiconiveaus per lokaal (hoog, matig, laag)
- Te nemen maatregelen
- Geschatte uitvoeringskost
Wat verandert er concreet voor de makelaar in 2025?
Vanaf 1 januari 2025 worden de gedoogde uitzonderingen op het verbod om dubbele rollen op te nemen definitief afgeschaft.
Wat zijn de gevolgen van de afschaffing?
- Strikte opsplitsing tussen makelaarsrol en deskundigenstatus
- Strengere tuchtcontrole
- Meerdere controles op onafhankelijkheid via OVAM en Beroepsinstituten
Wat gebeurt bij schending?
- Tuchtsancties tuchtcommissie BIV (waarschuwing tot schrapping)
- Aansprakelijkheid bij gebrekkige waarneming
- Schadevergoeding aan benadeelde partijen
Hoe moet de makelaar zich voorbereiden op een inspectiebezoek?
De makelaar organiseert de toegang tot het pand en communiceert correct met de asbestdeskundige.
Wat moet op inspectiedag beschikbaar zijn?
- Volledige toegang tot alle ruimtes (ook kelders, zolders)
- Eventuele renovatieplannen
- Historisch bouwplan of vorige attesten
Wie betaalt het asbestattest?
De verkoper is verantwoordelijk voor de kost van het asbestattest. De makelaar is wel verantwoordelijk voor het correct begeleiden van dit proces.
Wat is de rol van het notariaat bij het asbestattest?
De notaris controleert bij de opmaak van de authentieke akte of het asbestattest aanwezig is en correct geïntegreerd werd in het verkoopdossier.
Wat doet de makelaar voorafgaand aan de akte?
- Documenten bundelen voor overdracht
- Checklist verkoopdossier afwerken
- Opvolging correctheid attesten (EPC, bodem, asbest…)
Wat wanneer attest ontbreekt bij het verlijden van de akte?
Zonder geldig asbestattest mag het verlijden van de authentieke akte niet doorgaan. De notaris kan weigeren de akte op te maken.
Lees meer over asbestattest notaris: verplichtingen, geldigheid controleren
Hoe verloopt de samenwerking tussen makelaar en verkoper?
De makelaar stuurt het hele proces aan van aanvraag tot communicatie aan kandidaat-kopers.
Waarover moet de makelaar de verkoper informeren?
- Verplichting voor attest
- Kostprijs en aanpak
- Keuze erkende partner zoals Asbest Verwijderen JK
Is het raadzaam asbest te verwijderen voor verkoop?
Ja, zeker bij ernstige vaststellingen, want dit heeft positieve invloed op de verkoopwaarde.
Wat zijn de diverse scenario’s bij vastgestelde asbestproblematiek?
Er zijn drie mogelijke situaties bij aanwezigheid van asbest.
| Asbeststatus | Advies | Actie nodig voor verkoop? |
|---|---|---|
| Geen asbest gevonden | Geen bijzonder advies | Nee |
| Niet-hechtgebonden asbest | Periodieke opvolging | Nee, enkel mededelen |
| Hechtgebonden beschadigd | Verwijderen of omsluiten | Ja, koper moet geïnformeerd |
Wie helpt bij verwijdering van asbest?
Gecertificeerde bedrijven zoals Asbest Verwijderen JK voeren veilige asbestverwijderingen uit conform OVAM-regels.
De vastgoedmakelaar speelt een centrale rol bij correcte communicatie, juridische naleving en accurate begeleiding van het proces rond het asbestattest. In Vlaanderen is hij informatieplichtig, mede aansprakelijk voor het al dan niet correct interpreteren van het attest, en verantwoordelijk voor een onafhankelijke inschatting. De combinatie met de werkzaamheden van erkende deskundigen zoals Asbest Verwijderen JK garandeert een juridisch en technisch sluitende verkoop. De makelaar is dus niet enkel een tussenpersoon, maar een juridische spil in het volledige verkooptraject bij aanwezigheid van asbest. Wie actief wil verkopen op de Vlaamse markt in 2025, moet deze verplichtingen correct opnemen in zijn werkwijze.