Que devez-vous savoir sur le certificat amiante en Belgique en 2025 ? Depuis le 1er mai 2025, toute vente d’un bâtiment divisé en plusieurs unités (logements, commerces, etc.) en Flandre nécessite désormais un double certificat d’inventaire amiante : un pour chaque unité privative et un pour les parties communes. Cette extension complète l’obligation déjà en vigueur depuis le 23 novembre 2022 pour tout bâtiment antérieur à 2001. En parallèle, un certificat général pourra suffire à partir de 2027 dans certains cas non divisés. Ces mesures s’inscrivent dans la stratégie flamande pour un parc immobilier sans amiante d’ici 2040. Dans cet article, découvrez les nouvelles obligations, les dates clés, vos responsabilités légales selon votre situation, les impacts pour les copropriétés, les dérogations possibles et ce que cela signifie concrètement si vous achetez, vendez ou travaillez dans un bâtiment ancien.
Qu’est-ce qu’un certificat amiante et à quoi sert-il ?
Le certificat d’inventaire amiante, également appelé asbestattest en Flandre, est un document officiel dressé par un expert certifié qui identifie les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante dans un bâtiment. Il permet de garantir la sécurité sanitaire des occupants ainsi que le respect des obligations environnementales lors des transactions immobilières.
Quel est le contenu d’un certificat d’inventaire amiante ?
Un certificat type contient :
- La liste des matériaux soupçonnés de contenir de l’amiante
- Leur emplacement dans le bâtiment
- Le type d’amiante identifié (ex. chrysotile, amosite, crocidolite)
- Leur état de dégradation ou d’usure
- Le niveau de risque pour la santé humaine
Qui peut délivrer ce certificat ?
Seuls les experts certifiés amiante par OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) sont habilités à réaliser un inventaire valable. La liste de ces experts est accessible sur ovam.be.
Quelle est sa durée de validité ?
Le certificat est légalement valable pendant 10 ans, sauf en cas de transformation ou rénovation entraînant un changement matériel des éléments décrits.
Quand un certificat amiante est-il obligatoire en Belgique (2025) ?
Depuis le 23 novembre 2022, la législation flamande rend obligatoire un certificat amiante pour tout bâtiment construit avant 2001 et faisant l’objet d’une transmission immobilière (vente, donation, etc.).
Quels types de biens sont concernés ?
Le certificat est requis pour :
- Maisons individuelles
- Appartements
- Immeubles de bureaux
- Magasins et locaux commerciaux
Dans quels cas le certificat n’est-il pas requis ?
Il n’est pas obligatoire pour :
- Les locations, sauf si le contrat mentionne un certificat existant
- Une succession ou héritage
- Les bâtiments construits à partir de 2001
Quelles sont les nouveautés introduites depuis le 1er mai 2025 ?
La principale évolution en 2025 réside dans l’obligation de fournir un double inventaire amiante pour les bâtiments divisés en unités d’utilisation distinctes. Cette règle vise à renforcer la transparence pour l’acheteur en prenant aussi en compte les zones partagées.
Quels bâtiments sont spécifiquement visés par cette extension ?
Les types suivants nécessitent un double inventaire :
- Immeubles à appartements (certificat par appartement + communs)
- Maisons de repos (certificat par chambre + communs)
- Logements d’étudiants (certificat par kot/chambre + communs)
- Immeubles mixtes à usage résidentiel et professionnel
Qui est responsable du certificat amiante en copropriété ?
Lorsque le bien est situé dans une copropriété, la responsabilité dépend de la configuration de gestion.
Rôle de l’Association des Copropriétaires (ACP)
L’ACP est responsable de faire établir un certificat amiante pour les parties communes, comme les halls d’entrée, escaliers, caves ou chaufferies partagées. C’est une obligation légale dès qu’un acte de vente intervient sur l’un des lots.
Rôle du syndic
Lorsque les communs sont gérés par un syndic professionnel, c’est lui qui est responsable de la commande et de la conservation de ce certificat, bien que les frais incombent à l’ACP.
Quelles règles s’appliquent aux immeubles non divisés en unités distinctes ?
À partir du 1er janvier 2027, un certificat amiante global unique sera suffisant pour la vente d’un bâtiment qui n’est pas subdivisé légalement ou fonctionnellement (ex. maison individuelle).
Quels critères définissent un immeuble « non subdivisé » ?
Il s’agit d’un bâtiment sans cloisonnements permanents créant des espaces destinés à être utilisés indépendamment. L’absence de compteurs individuels ou d’accès séparés contribue à cette classification.
Quel est le calendrier complet des obligations amiante jusqu’en 2031 ?
Les étapes légales à respecter sont listées dans le tableau suivant.
Les dates d’entrée en vigueur des principales obligations en Flandre sont résumées ici.
| Date | Élément obligatoire |
|---|---|
| 23/11/2022 | Certificat pour toute partie privative à vendre (bâtiment de pré-2001) |
| 01/05/2025 | Certificats pour chaque unité d’utilisation + parties communes |
| 01/01/2027 | Certificat global accepté pour bâtiments non subdivisés |
| 31/12/2031 | Certificat exigé même sans vente pour tous les bâtiments antérieurs à 2001 |
Quels types d’inventaires amiante existent en Belgique ?
Il existe deux types principaux de certificats d’amiante reconnus par les autorités belges.
- Inventaire simplifié (visuel) : pour transactions immobilières (ventes)
- Inventaire complet (avec prélèvements destructifs) : obligatoire dans le secteur professionnel et lors de rénovations profondes
Quel est l’inventaire obligatoire en milieu professionnel ?
Tout employeur en Belgique est tenu d’établir un inventaire amiante complet pour tout bâtiment de travail contenant des matériaux à risque, selon le Code du bien-être au travail.
Quelle est l’implication concrète pour les acheteurs et vendeurs en 2025 ?
La présence ou non d’un certificat peut impacter la valeur du bien et sa transparence légale, voire entraîner des délais pour finaliser la vente ou des exigences supplémentaires de la part du notaire.
Quels sont les risques pour les vendeurs ?
- Refus ou report de la signature de compromis
- Pénalités contractuelles si le certificat est manquant ou erroné
- Possibles litiges juridiques en cas de vices cachés
Quels droits pour l’acheteur ?
L’acheteur a le droit d’être informé du contenu du certificat amiante et de négocier le prix de vente ou les responsabilités de désamiantage si des risques sont identifiés.
Quelles sont les initiatives publiques prévues pour accompagner ces obligations ?
L’OVAM déploiera dès 2025 une grande campagne de sensibilisation visant à stimuler la demande de certificats en évitant les goulets d’étranglement au niveau des experts agréés.
Des incitants existent-ils pour les bâtiments publics ou sociaux ?
Oui. La Région flamande subventionne des groupes cibles prioritaires tels que :
- Les écoles
- Le logement social
- Les centres d’accueil pour personnes âgées ou vulnérables
Quels sont les coûts pour faire établir un certificat amiante ?
Les tarifs varient selon la taille du bien, sa complexité et le nombre d’unités ou de zones à inspecter. En général, les prix moyens pour 2025 en Belgique sont les suivants :
| Type de bien | Prix moyen |
|---|---|
| Appartement individuel | 350 à 500 € |
| Maison unifamiliale | 450 à 650 € |
| Immeuble de rapport (3 unités) | 900 à 1.500 € |
| Inventaire amiante complet (professionnel) | 1.500 € et plus |
Que faire si de l’amiante est détecté dans le bâtiment ?
Le certificat n’impose aucune obligation immédiate de désamiantage, sauf en cas de danger imminent. Toutefois, certains règlements locaux ou projets de rénovation peuvent obliger l’élimination ou l’encapsulation.
Qui contacter pour l’élimination de l’amiante ?
Contactez des entreprises agréées comme Asbest Verwijderen JK, reconnue pour ses interventions sécurisées et certifiées sur tout le territoire belge.
Comment se préparer à l’échéance de 2031 ?
D’ici le 31 décembre 2031, tous les propriétaires de bâtiments construits avant 2001 devront posséder un certificat, même s’ils ne prévoient aucune transmission ou rénovation.
Qui est concerné par cette obligation universelle ?
Cette mesure touche :
- Les propriétaires occupants
- Les bailleurs particuliers ou professionnels
- Les autorités locales ou entreprises publiques
La législation relative au certificat amiante en Belgique, particulièrement en Flandre, rend en 2025 l’identification de l’amiante plus stricte et complète. Grâce à l’obligation de double inventaire pour les immeubles divisés, la vente de biens s’effectue désormais avec une meilleure connaissance des risques potentiels pour la santé. Les échéances ultérieures, comme celle de 2031, soulignent la volonté de créer un environnement immobilier exempt d’amiante. Pour rester conforme, il est recommandé de faire appel à des diagnostiqueurs certifiés et, en cas de détection, à une entreprise spécialisée comme Asbest Verwijderen JK.