Introductie : En Belgique, toute donation immobilière réalisée en 2025 devra impérativement être accompagnée d’un certificat amiante si le bâtiment a été construit avant 2001. Cette obligation, entrée en vigueur en Flandre le 23 novembre 2022, s’applique à toute transmission de propriété dite inter vivos, y compris les donations, cessions d’usufruit ou d’emphytéose. Elle implique de faire appel à un expert certifié pour dresser un inventaire amiante conforme. À partir du 1er mai 2025, les copropriétés devront également établir un double inventaire pour les parties privatives et parties communes du bâtiment. Quelles sont précisément les règles en vigueur, qui est concerné, quels sont les coûts et que risque-t-on en cas de non-respect ? Découvrez dans cet article les réponses aux questions les plus courantes sur le certificat amiante dans le contexte d’une donation immobilière.
Qu’est-ce qu’un certificat amiante pour une donation immobilière en Flandre ?
Un certificat amiante est un document officiel décrivant l’état des matériaux amiantés présents dans un bâtiment. En Flandre, il est obligatoire pour tout transfert inter vivos d’un immeuble construit avant le 1er janvier 2001, ce qui inclut les donations.
À partir de quelle date le certificat amiante est-il obligatoire pour une donation ?
Le certificat amiante est obligatoire pour toute donation depuis le 23 novembre 2022, en vertu du décret flamand relatif à la qualité environnementale et sanitaire des bâtiments (OVAM).
Quels types de transferts nécessitent un certificat amiante ?
Les transferts suivants nécessitent un certificat amiante :
- Donation (don manuel ou par acte notarié)
- Constitution ou cession d’un usufruit
- Constitution ou cession d’un droit d’emphytéose
- Vente classique (compromis + acte notarié)
Quel document doit être présenté dans le cadre d’une donation en Flandre ?
Le certificat amiante établi par un expert amiante certifié doit être joint à l’acte de donation signé devant notaire.
Quels biens immobiliers nécessitent un certificat amiante lors d’une donation ?
Le certificat amiante est uniquement requis pour les constructions qui présentent un risque potentiel d’amiante selon certains critères définis par l’OVAM.
Quelle est l’année de construction limite pour déterminer l’obligation ?
Tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2001 est soumis à l’obligation de certificat.
La réglementation s’applique-t-elle à toutes les constructions ?
Non. Les constructions doivent répondre aux critères minimaux suivants :
- Être accessibles, en usage ou visitables,
- Avoir une superficie d’au moins 20 m²,
- Avoir une hauteur sous toit d’au moins 1,5 mètre (pour les volumes intérieurs).
Les appartements sont-ils inclus ?
Oui. Les appartements sont soumis à cette obligation, avec une distinction importante entre :
- Parties privatives : certificat obligatoire depuis 2022.
- Parties communes : inventaire amiante obligatoire à partir du 1er mai 2025.
Qui peut réaliser un certificat amiante valable pour une donation en Belgique ?
Seuls des experts amiante certifiés par OVAM peuvent établir un certificat valable, selon les méthodes d’inventaire reconnues par la réglementation flamande.
Qu’est-ce qu’un expert amiante certifié ?
Un expert amiante certifié est un professionnel formé et agréé selon les normes de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). Il est responsable du relevé, prélèvement et identification des matériaux à risque.
Quelle méthode l’expert utilise-t-il pour établir l’inventaire ?
L’expert suit les protocoles d’inspection visuelle et peut utiliser des prélèvements destructifs ou non destructifs.
Où trouver un expert certifié ?
Les experts certifiés sont répertoriés sur le site officiel de l’OVAM (https://ovam.vlaanderen.be/asbestattest).
Quel est le contenu exact d’un certificat amiante en 2025 ?
Le certificat amiante contient des informations légalement définies, destinées à informer le donataire des risques liés à la présence d’amiante.
Voici ce que le document doit inclure :
- Date de réalisation
- Données cadastrales du bien
- Liste des matériaux contenant de l’amiante
- État de conservation des matériaux
- Degré d’urgence des travaux éventuels
- Recommandations de gestion ou désamiantage
- Nom et numéro d’agrément de l’expert
Quelle est la durée de validité d’un certificat amiante pour une donation ?
La durée de validité par défaut est de 10 ans, sauf en cas de travaux ou modification des matériaux listés.
Quand faut-il renouveler le certificat ?
Le certificat est à refaire :
- Si des travaux de transformation ont lieu et impliquent d’éventuels nouveaux matériaux,
- Si des zones auparavant inaccessibles deviennent accessibles (cave, grenier…).
À quel moment le certificat amiante doit-il être communiqué lors d’une donation ?
Le certificat doit impérativement être présenté avant la signature de l’acte notarié, soit au moment du compromis de donation si celui-ci existe.
Quelles sont les obligations légales en matière d’information ?
Le donateur ou le professionnel immobilier (notaire) doit explicitement informer le donataire du contenu du certificat amiante afin de garantir un consentement éclairé.
Existe-t-il des exceptions à l’obligation de certificat amiante pour une donation ?
Oui, certaines situations juridiques échappent à cette obligation.
Les successions sont-elles concernées par l’obligation ?
Non. Les transmissions par décès (bénéfice de succession) sont exclues car elles ne constituent pas un transfert inter vivos. Aucun certificat amiante n’est requis.
D’autres exemptions existent-elles ?
Les biens ne répondant pas aux conditions suivantes sont également exclus :
- Surface < 20 m²
- Bâtiment inaccessible
- Annexe non habitable d’une habitation
Quelles sont les sanctions en cas d’absence de certificat amiante lors d’une donation ?
Ne pas fournir un certificat amiante entraîne divers risques juridiques et administratifs.
Quelles amendes sont prévues ?
Des sanctions administratives peuvent être imposées par OVAM, mais les notaires refusent généralement l’acte s’il manque ce certificat, empêchant ainsi légalement la donation.
Quels sont les risques pour le donataire ?
Le donataire s’expose à des problèmes en cas de revente future, de litige ou de travaux, sans mention préalable de matériaux amiantés.
Combien coûte un certificat amiante pour une donation en Belgique ?
Le prix moyen d’un certificat amiante pour une habitation standard varie entre 395 € et 595 €, en fonction :
- de la surface à inspecter,
- de la difficulté d’accès aux matériaux,
- du nombre de prélèvements nécessaires.
Voici un tableau récapitulatif pour les types les plus courants :
| Type de bâtiment | Prix moyen (TVA incluse) |
|---|---|
| Studio ou kot | ± 395 € |
| Maison 3 chambres | ± 475 € |
| Immeuble à appartements | ± 595 € |
Source : Asbest Verwijderen JK (expert certifié OVAM)
Quels sont les objectifs à long terme liés à l’obligation de certificat amiante en donations ?
L’obligation de certificat amiante s’inscrit dans un plan régional de lutte contre l’exposition à l’amiante d’ici 2040.
Quel est le rôle de l’OVAM dans cette politique ?
L’OVAM vise à rendre la Flandre amiante-sûre pour 2040 via :
- La cartographie complète de l’amiante présent,
- La gestion responsable via assainissement ou encapsulation.
En quoi cette mesure protège-t-elle les futurs bénéficiaires de donations ?
Elle garantit aux bénéficiaires :
- Une information transparente sur les risques de santé publique,
- Une prévention contre le mesotheliome ou d’autres maladies liées à l’amiante.
Peut-on vendre un bien juste après une donation avec un certificat amiante existant ?
Oui, à condition que le certificat amiante encore en cours de validité couvre toutes les unités concernées par la transaction future.
Faut-il actualiser le document en cas de transformation après la donation ?
Oui, tout changement structurel ou travaux modifiant des matériaux existants annulent la validité et imposent un nouveau certificat.
Avec les nouvelles réglementations en Flandre, toute donation immobilière d’un bien construit avant 2001 impose l’établissement d’un certificat amiante obligatoire par un expert certifié. Cette mesure s’applique dès la rédaction du compromis, avant la signature de l’acte notarié. Les parties privatives doivent être inspectées dès 2022, et les parties communes à partir du 1er mai 2025. Le coût varie généralement entre 395 € et 595 €. Le non-respect de cette obligation peut entraîner le refus de l’acte ou des risques légaux ultérieurs. Pour obtenir un certificat conforme, il est recommandé de consulter des experts reconnus tels que Asbest Verwijderen JK, certifié par l’OVAM.