L’introduction:
À partir du 1er mai 2025, un notaire en Belgique ne peut finaliser la vente d’un bien immobilier construit avant 2001 sans la présence d’un certificat amiante valide. Ce certificat, émis exclusivement par un expert certifié, constitue une obligation légale en Région flamande depuis novembre 2022 et vise à informer les acheteurs de la présence ou non d’amiante dans le bâtiment. Il est indispensable avant la signature du compromis de vente et doit obligatoirement être mentionné dans l’acte authentique. Les propriétaires d’appartements sont tenus de fournir deux certificats distincts — un pour la partie privative et un autre pour les parties communes dès mai 2025. Ce guide vous explique en détail toutes les obligations légales, les responsabilités du notaire, les délais, les modalités d’obtention du certificat, les conséquences en cas de non-conformité, ainsi que la portée juridique, sanitaire, et pénale de cette réglementation.
Qu’est-ce que le certificat amiante et que contient-il ?
Le certificat amiante est un document officiel délivré par l’OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) à la suite d’un repérage réalisé par un expert certifié, qui identifie la présence éventuelle d’amiante dans un bien immobilier construit avant 2001.
Quels éléments figurent sur le certificat ?
Le certificat contient les éléments suivants :
- Un code unique d’identification
- La date d’émission
- L’adresse du bien examiné
- Le résumé des conclusions (présence, absence ou suspicion d’amiante)
- Un inventaire des matériaux amiantés détectés
- Des recommandations de gestion ou de destruction
- Une valeur de risque et la durée de validité
Quelle est la durée de validité du certificat amiante ?
La durée standard de validité du certificat est de 10 ans, réduite à 5 ans si des matériaux contenant de l’amiante à haut risque sont détectés. Cela est défini par l’analyse qualitative des matériaux repérés.
Qui a l’obligation de fournir un certificat amiante en 2025 ?
Tous les propriétaires qui souhaitent vendre un bien en Flandre datant d’avant 2001 sont légalement tenus de disposer d’un certificat amiante valide.
Quels types de biens sont concernés ?
Les biens concernés par la réglementation de 2025 incluent :
- Maisons individuelles
- Appartements individuels
- Parties communes d’immeubles à appartements
- Biens mixtes résidentiels/commerciaux
- Biens en indivision (copropriété, héritage, etc.)
Qu’en est-il pour les ventes partielles ou indivises ?
Pour les ventes partielles ou d’usufruit, le certificat est aussi requis. Il doit porter sur les zones revendues, y compris les servitudes.
Quand faut-il présenter le certificat amiante lors d’une vente ?
Le certificat amiante doit obligatoirement être présenté avant la signature du compromis de vente et il doit être mentionné dans l’acte authentique de vente.
Le certificat doit-il être remis à l’acheteur ?
Oui, une copie complète et lisible du certificat amiante doit être remise à l’acheteur par le vendeur ou son mandataire légal.
Le notaire doit-il vérifier l’authenticité du certificat ?
Oui. Le notaire inscrit le code unique, la date et la conclusion du certificat dans l’acte authentique et est responsable de la vérification de validité.
Quelles sont les responsabilités légales du notaire en 2025 ?
Le notaire a une obligation de vérification, de mention et de transparence légale concernant le certificat d’amiante.
Quelles informations doivent figurer dans l’acte notarié ?
Les éléments obligatoires que le notaire doit reporter dans l’acte :
- La date du certificat
- Le code unique
- Le résumé de la conclusion
- Une copie annexée ou une référence électronique
Que se passe-t-il si le certificat est absent ou invalide ?
Sans certificat valable, le notaire ne peut légalement pas passer l’acte de vente. Il est passible de sanctions disciplinaires ou civiles.
Comment obtenir un certificat amiante en Belgique ?
L’obtention du certificat passe par l’intervention d’un expert reconnue en amiante, accrédité par l’OVAM.
Quelles sont les étapes de la procédure ?
Voici les étapes principales à suivre :
- Le propriétaire contacte un expert certifié OVAM par le biais de la plateforme officielle ou via un prestataire reconnu comme Asbest Verwijderen JK.
- L’expert prend rendez-vous et effectue un diagnostic technique du bien.
- Les matériaux sont répertoriés, notés et analysés in situ.
- Les conclusions sont transmises à l’OVAM, qui édite le certificat final avec un code unique dans un délai de 2 à 5 jours ouvrables.
Combien cela coûte-t-il ?
Le coût moyen pour l’obtention d’un certificat se situe entre €395 et €650 HTVA, en fonction :
- De la superficie du bien
- Du nombre d’étages ou d’accès complexes
- Du type de construction (privé, parties communes)
Que doit faire un copropriétaire pour les parties communes d’un immeuble ?
À partir du 1er mai 2025, les parties communes des immeubles à appartements doivent aussi avoir un certificat spécifique, distinct de celui pour les parties privatives.
Qui est responsable dans une copropriété ?
Le syndic ou l’association de copropriétaires est responsable de commander le certificat pour les zones communes (escaliers, caves, toitures, chaufferies, etc.).
Peut-on vendre un appartement sans certificat des parties communes ?
Non. Si la vente intervient après le 1er mai 2025, l’absence de certificat pour les parties communes rend la vente non conforme et suspend la procédure de notarisation.
Le certificat amiante est-il requis en cas de bail locatif ?
Oui, dans deux cas :
- Pour tout nouveau contrat de bail signé après le 23 novembre 2022
- Dans un délai d’un mois suivant l’obtention du certificat pour les baux en cours
Que se passe-t-il si le certificat n’est pas remis au locataire ?
Le bailleur risque une annulation de clauses contractuelles et des amendes administratives fixées par les autorités flamandes entre €150 et €500 par infraction.
Quels risques en cas d’amiante non identifié ?
L’amiante présente un danger toxique lorsqu’il est altéré, cassé ou usé, car il libère des fibres cancérigènes, responsables de mésothéliomes, d’asbestose et de cancers pulmonaires.
Quels sont les matériaux potentiellement amiantés ?
Matériaux où l’amiante est couramment retrouvé :
- Plaques ondulées de toiture (fibrociment)
- Dalles de sol en vinyle
- Conduits de VMC ou chauffage
- Faux plafonds
- Anciennes colles/mastics industriels
Existe-t-il une obligation de retrait de l’amiante après le diagnostic ?
Non. Le certificat ne vous oblige pas à retirer l’amiante, sauf si :
- Il est friable et présente un risque immédiat
- Il empêche une rénovation obligatoire pour une mise en conformité énergétique
Dans ces cas, un plan de gestion de l’amiante ou une décontamination certifiée par un professionnel comme Asbest Verwijderen JK devient nécessaire.
Quels sont les impacts juridiques et administratifs d’un manquement ?
Le non-respect de l’obligation de certificat est passible :
- D’un refus d’acte notarié
- D’annulation de la vente
- De sanctions légales
- D’amendes infligées par l’OVAM pouvant aller jusqu’à €100.000 dans les cas graves
Quelle est la différence entre un certificat amiante et un inventaire amiante ?
- Le certificat amiante est un document officiel remis lors d’une transaction immobilière, obligatoire en cas de vente.
- L’inventaire amiante est un outil interne destiné aux employeurs ou exploitants de bâtiments soumis à la législation sur le bien-être au travail.
| Critère | Certificat Amiante (vente) | Inventaire Amiante (travail) |
|---|---|---|
| Objectif | Information acheteur | Protection travailleurs |
| Émise par | OVAM via expert certifié | Expert ou conseiller interne |
| Obligatoire depuis | 2022 (vente) – 2025 (copropriété) | 1995 (locaux professionnels) |
| Validité | 10 ans (ou 5 selon risque) | Mise à jour continue |
La législation flamande sur l’amiante impose dès 2025 un cadre juridique rigoureux à toutes les transactions immobilières de biens construits avant 2001. Le certificat amiante, émis exclusivement par un expert certifié OVAM, est indispensable avant tout acte de vente. Le notaire doit en vérifier la conformité et l’intégrer valablement dans l’acte. Pour les copropriétés, deux certificats distincts seront désormais requis. Les propriétaires bailleurs, employés et acquéreurs doivent, quant à eux, s’assurer de la régularité de la procédure pour éviter toute sanction. Experts spécialisés comme Asbest Verwijderen JK peuvent accompagner efficacement ces démarches pour garantir la conformité à la norme flamande.